bet36体育在线市保障性住房收购管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章  总    则

第一条  为规范收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，加快解决工薪收入群体住房困难，根据《国务院bet36体育在线规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅bet36体育在线转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交楼工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部bet36体育在线做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）、《中国人民银行、国家金融监管总局bet36体育在线实施保障性住房再贷款的通知》（银发〔2024〕135号）等文件精神，结合bet36体育在线实际，制定本办法。

第二条  本办法所称收购已建成存量商品房用作保障性住房，是指政府指定地方国有企业作为收购主体，在市场上收购符合条件的商品房用作配售型保障性住房或配租型保障性住房的行为。

前款所称配售型保障性住房，是由政府提供政策支持，限定户型面积和销售价格，面向符合条件的工薪收入住房困难群体配售并实施封闭管理的保障性住房。

前款所称配租型保障性住房，专指保障性租赁住房。指政府提供政策支持，面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体，限定租赁用途、面积和租金标准的保障性住房。

第三条  bet36体育在线收购已建成存量商品房用作保障性住房工作适用本办法。收购后用于配售的保障性住房管理按《bet36体育在线市保障性住房配售管理办法（试行）》执行，收购后用于配租的保障性住房管理按项目所在地有关保障性租赁住房管理规定执行。

第四条  保障性住房收购坚持以需定购的原则。各县（市、区）根据本地区房地产市场情况、综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策是否开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

第五条  市人民政府统筹bet36体育在线收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，对重大事项进行决策、协调和监督。

市人民政府选定两家国有企业作为bet36体育在线收购已建成存量商品房用作保障性住房的收购主体。各县（市、区）政府、“三区”管委会可根据需要另行选定一家属地国有企业作为收购主体开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

市住建局负责指导监督收购主体、各县（市、区）开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

市财政局负责落实有关保障性住房资金政策，统筹财政资金支持。

市自然资源局负责指导收购过程中地价成本核定、不动产登记相关工作。

人民银行bet36体育在线市分行、bet36体育在线金融监管分局负责依法落实金融支持政策，指导监督金融机构优化信贷服务，加大对保障性住房收购金融支持力度。

市税务局负责依法落实保障性住房税收优惠政策。

各县（市、区）人民政府、“三区”管委会负责组织本地收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。县（市、区）住建部门负责具体实施工作，相关职能部门按照职责分工，协同做好相关工作。

第六条  县（市、区）人民政府、“三区”管委会要根据保障性住房需求量和项目成熟度，与收购主体充分协商后制订保障性住房年度收购计划，报经市人民政府批准同意后，按程序上报纳入国家计划后，方可实施。

第二章  有关政策

第七条  收购主体收购已建成存量商品房用作保障性住房，可以根据中国人民银行、国家金融监管总局有关政策，向金融机构申请保障性住房收购贷款、住房租赁团体购房贷款等；可申请地方政府专项债券。

第八条  收购已建成存量商品房用作保障性住房应当对不同所有制房地产开发企业一视同仁，不得强买强卖。

第九条  房地产开发企业结合自身资金需求、收购价格等，自主决定是否出售商品房。

第十条  收购用作保障性住房的商品房，应是已建成商品房，相关手续齐备，可以办理不动产权证书；或是项目纳入保交房攻坚战且主体已封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房；支持以司法拍卖价格收购司法处置的项目。在建未售商品房项目一定要明确项目的竣工交付日期，确保按期竣工交付。

第十一条  收购用作配售型保障性住房的商品房面积以90平方米为主，上限为120平方米左右；收购用作配租型保障性住房的商品房面积以70平方米为主，上限为90平方米左右。

第十二条  收购的商品房用作保障性住房后实行封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，严禁以任何方式变更为商品住房再流入市场。

第十三条  收购过程要坚持市场化、法治化，收购主体收购商品房用作保障性住房后要尽快完成配售或配租，不得长期空置。

第三章  收购管理

第十四条  县（市、区）住建部门负责对属地已建成存量商品房进行全面梳理排查，发布房源征集公告，对已建成未出售商品房源进行征集，厘清符合条件项目，建立台账。

第十五条  房源征集应选择配套完善、手续齐全、面积符合标准的项目，优先征集整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

第十六条  县（市、区）住建部门应当根据本地保障性住房需求和房源征集情况，与收购主体协商收购工作安排，并协助收购主体细化收购方案。

第十七条  收购程序：

（一）发布收购公告。收购主体根据县（市、区）年度收购计划，发布收购公告，主要内容包括：收购套数、收购价格、区域、房源类型等，通知前期征集房源意向企业报名，通过招标、竞争性谈判等方式择优确定收购房源。收购主体与房地产企业达成一致后报县（市、区）人民政府、“三区”管委会确定为拟收购项目。

（二）发布配售公告。收购主体按一项目一方案拟定配售公告，报县（市、区）住建部门审核后，将拟收购项目位置、户型、面积和配售价格等信息向社会公布，接受县（市、区）轮候库家庭申购报名登记，收取申购定金。在规定时间内申购报名人数超过收购房源数正式实施收购。

（三）签订收购合同。收购合同应当包括但不限于下列内容：

1．项目概况。包括项目位置、项目规模等。

2．收购内容。包括收购套数、收购价格、款项支付、收款账户等。

3．项目移交与保修。包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责任、保修程序等。

4．产权登记。包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等。

5．违约责任和争议解决方式等。

第十八条  用作配售型保障性住房的，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润。划拨土地成本由县（市、区）自然资源部门评估确定，建安成本由县（市、区）住建部门评估确定。

用作配租型保障性住房的，收购价格可以按照市场化原则，由收购主体聘请第三方对收购价格进行评估，并房地产开发企业进行协商。

第十九条  与保障性住房项目直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供水、供气、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及教育、医疗卫生、商业、养老、托幼、文化体育等公共服务设施，应当同步规划、同步建设、同步交付。保障性住房项目用地红线外的相关配套建设投入不得摊入保障性住房配售价格。

第二十条  用于配售的保障性住房配售均价以收购价格为基础，综合考虑贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算。

单套住房销售价格在销售均价基础上结合楼层、朝向等因素确定。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第二十一条  用于配租的保障性住房配租价格按项目所在区域周边相同房地产市场租金水平测算，最高不超过市场租金水平的90%。

第二十二条  收购主体按本办法第十八条测算出商品房收购价格，按第二十条测算出配售价格，按第二十一条测算出配租价格，报项目所在县（市、区）人民政府、“三区”管委会批准同意后执行。

第四章  资金管理

第二十三条  收购资金实施封闭管理，专款专用。收购主体收购不同商品房项目要分别单独建账，单独核算，项目间资金不得混同。

第二十四条  收购主体使用贷款资金的，应在贷款银行开立资金监管账户，确保贷款资金发放、使用、回收均通过该账户处理。

收购主体配售或配租保障性住房所获销售回款或租金收入优先偿还贷款。

第二十五条  县（市、区）住建部门依法监管房地产企业出售商品房所得资金。资金使用优先偿还本项目债务，仍有结余的，用于企业或企业所属集团在本市其他保交房项目建设。

第五章  监督管理

第二十六条  收购商品房用作保障性住房工作应当接受社会监督。公民、法人和其他组织有权对违反本办法的行为进行监督、投诉、举报，有关部门应当按照相关规定及时处理。

第二十七条  收购主体违反本办法实施收购行为的，由市住建部门责令改正。

第二十八条  有关行政管理部门、收购主体的工作人员在保障性住房收购过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依纪依法追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第六章  附  则

第二十九条  针对收购已建成存量商品房用作保障性住房的具体工作，各县（市、区）人民政府、“三区”管委会可参照执行，或根据本办法，结合属地实际，制定相应的实施细则。

第三十条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。

附件2

bet36体育在线市保障性住房配售管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章  总  则

第一条  为加快解决工薪收入群体住房困难，规范本市保障性住房配售和后续管理，根据《国务院bet36体育在线规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅bet36体育在线转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交楼工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部bet36体育在线做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件精神，结合bet36体育在线实际，制定本办法。

第二条  本办法所称保障性住房，专指配售型保障性住房，是由政府提供政策优惠，限定户型面积和销售价格，面向符合条件的工薪收入住房困难群体配售并实施封闭管理的政策性住房。

前款所称工薪收入群体，是指以工资收入为主的群体。

第三条  bet36体育在线保障性住房的申请、配售、使用、退出、回购和后续管理适用本办法。

第四条  保障性住房配售管理遵循政府主导、市场参与、封闭管理和诚实信用原则。

第五条  市政府统筹bet36体育在线保障性住房配售工作，对涉及bet36体育在线保障性住房的重大事项进行决策、协调和监督。

市住建局负责指导监督各县（市、区）及有关配售主体开展保障性住房申请审核、配售、运营和回购等工作。

市自然资源局负责房屋信息核查和不动产登记等相关工作。

市税务局负责依法落实保障性住房税收优惠政策。

市住房公积金管理中心负责落实住房公积金支持保障性住房有关政策。

市委人才办、人社、财政、公安、民政、教育、卫健、市场监管等部门按照各自职能负责保障性住房相关工作。

各县（市、区）人民政府、“三区”管委会负责组织属地保障性住房的申请审核、使用、退出及监督管理工作。县（市、区）住建部门负责具体实施，相关职能部门按照职责分工，协同做好相关工作。

《bet36体育在线市保障性住房收购管理办法（试行）》规定的有关收购主体（以下称配售主体）负责bet36体育在线保障性住房项目配售和回购工作。

第二章  准入管理

第六条  保障性住房面向城镇户籍家庭、城市引进人才、机关事业单位人员等符合条件的工薪收入群体配售，从本市城镇户籍经济困难的无房家庭开始，按照量力而行、分类分批的保障原则，逐步将整个工薪收入群体纳入申请范围。

县（市、区）应当将在乡镇工作的教师、医生、民警、公职人员纳入城区保障范围，支持其在城区享受保障性住房。条件允许的情况下，可根据前述乡镇工作群体住房需求专门开展收购与配售工作。

第七条  保障性住房以家庭为单位提出申请。申请家庭推举一名具有完全民事行为能力的成员作为主申请人，主申请人配偶、未成年子女应作为共同申请人。未成年子女作为共同申请人，不影响其达到规定年龄后享受住房保障政策。申请人父母、申请人配偶父母、成年子女可以自愿选择是否作为共同申请人，选择作为共同申请人的，视同已享受住房保障政策。

单身人员申请购买保障性住房的，应当达到法定结婚年龄。

第八条  城镇户籍家庭申请保障性住房的，应当同时符合以下条件：

（一）主申请人具有本市城镇户籍；

（二）在申请地城镇范围内无自有住房；

（三）申请当月前12个月内在申请地连续缴纳城镇职工基本养老保险。

第九条  城市引进人才申请保障性住房的，应当同时符合下列条件：

（一）主申请人属于市级认定的ABCDEF类人才或各县（市、区）认定的人才，或具有全日制硕士研究生及以上学历；

（二）在申请地城镇范围内无自有住房；

（三）申请当月前12个月内在申请地连续缴纳城镇职工基本养老保险。

第十条  机关事业单位人员申请保障性住房的，应当同时符合下列条件：

（一）在申请地城镇范围内无自有住房；

（二）申请当月前12个月内在申请地连续缴纳城镇职工基本养老保险。

第十一条  申请人在申请地累计缴纳城镇职工基本养老保险费满15年（含外地城镇职工基本养老保险费转入年限）的，不受本办法规定的申请当月前12个月内在申请地连续缴纳城镇职工基本养老保险条件的限制。

第十二条  有下列情形之一的，不得申请购买保障性住房：

（一）已享受过房改房等政策性住房或者已购买经济适用住房，未按规定退出的；

（二）已享受本市人才购房补贴的；

（三）正在享受直管公房、经济适用住房、公共租赁住房或保障性租赁住房等其他住房保障，未承诺在购买保障性住房时自愿退出的；

（四）法律法规、规章及政策规定不得申请的其他情形。

第十三条  各县（市、区）住建部门应当常态化受理保障性住房申请。申请家庭向户籍或居住证所在地住建部门提出申请，按要求填写保障性住房申请表、诚信承诺书等材料。

申请家庭应当如实申报住房、婚姻、社保状况，并对申报信息和申请材料的真实性、准确性、合法性负责，同意授权县（市、区）住建部门进行户籍、住房、婚姻、社保等状况核查。

第十四条  县（市、区）住建部门对申请家庭申请资料齐全且符合规定的予以受理后，会同公安、民政、不动产登记、人社等部门对申请家庭提交的资料进行审核，并将审核结果通知申请人。审核结果公示3个工作日。

未通过认定的，县（市、区）住建部门应及时书面告知申请人。申请家庭对审核结果有异议的，可以按规定申请复核一次。

第十五条  公示无异议的，县（市、区）住建部门将申请家庭信息录入保障性住房信息管理系统，纳入配售轮候库，同时向申请家庭出具《bet36体育在线市保障性住房购买资格认定书》。

第三章  价格管理

第十六条  保障性住房项目配售价格由配售主体以收购价格为基础，综合考虑按贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算配售均价。

单套住房销售价格在销售均价基础上结合楼层、朝向等因素确定。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第十七条  配售主体测算项目均价及单套住房销售价格后，报项目所在地人民政府（管委会）审核通过后执行。

第十八条  保障性住房配售价格实行明码标价，向社会公布，接受监督。配售主体应当严格按照公布的价格配售保障性住房，不得擅自调整价格。

第十九条  保障性住房物业服务收费按照“质价相符”的原则，收费标准及收费方式按照物业服务合同约定执行，原则上不高于同地段、同类型普通商品房小区物业服务费市场水平。

第二十条  保障性住房专项维修资金执行本市相关规定，配售主体和业主应当按照规定交存住宅专项维修资金，落实资金使用管理要求。

第四章  配售管理

第二十一条  保障性住房面向提交申请后经审核符合条件进入轮候库的保障对象配售。每个保障对象家庭只可购买一套保障性住房，一人户家庭只能报名购买两房及以下户型保障性住房。

第二十二条  保障性住房对享受公共租赁住房及廉租住房（含租赁补贴）保障家庭、有多个未成年子女家庭和引进人才优先配售。

第二十三条  正在享受住房保障政策的家庭，在签订保障性住房销售合同前，应按规定退出公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房等其他住房保障方式。

第二十四条  保障性住房配售遵循公开、公平和公正的原则，采取多批次抽签或摇号等方式组织选房配售。

第二十五条  保障性住房配售参照商品房销售管理、城市商品房预售管理相关规定执行。

第二十六条  项目配售前，配售主体根据本办法及其他要求，结合项目房源情况，制定配售方案，报项目所在地住建部门初审，县（市、区）住建部门3个工作日内初审完毕后报市住建部门审定，市住建部门3个工作日内审定通过后，向社会公布。配售方案应包括项目基本情况、房源信息、配售价格、配售对象、配售活动安排等具体内容。

第二十七条  配售程序：

（一）登记公告。由县（市、区）住建部门通过政务信息公开平台、微信公众号等方式发布保障性住房项目登记公告，配售主体在销售现场发布保障性住房项目登记公告。

（二）登记报名。取得本市购买保障性住房资格的申请人按照项目登记公告要求进行报名登记。登记报名时间原则上不少于30日。

（三）资格复核。登记报名结束后，县（市、区）住建部门在7个工作日内对登记报名的申请人资格进行复核。

（四）名单公示。复核通过人员名单在政务信息公开平台及项目销售现场进行为期3日的公示，公示无异议或异议不成立的，确定选房名单，并告知申请人。

（五）异议处理。申请人对审核结果有异议的，可在收到审核结果3日内向县（市、区）住建部门提交相关证明材料申请复核，县（市、区）住建部门收到异议申请3个工作日内对异议进行处理。

（六）二次公示。异议处理完成后，配售主体将最终复核通过人员名单在项目销售现场进行为期1日的公示。

（七）选房公告。公示完成后，县（市、区）住建部门通过政务信息公开平台、微信公众号等方式发布保障性住房项目选房公告，配售主体在销售现场发布保障性住房项目选房公告。配售主体组织购房人按照确定的选房顺序进行选房。

（八）合同签订及网签备案。选定住房后，保障对象应当在规定时间内办理认购手续，签订买卖合同。配售主体应及时办理合同网签备案和预告登记。

（九）房屋交付。配售主体应当在约定时间向保障对象交付房屋。

第二十八条  保障性住房购买人可以自主选择一次性或按揭（住房公积金贷款、商业贷款或者组合贷款）等方式支付购房款，首付比例及贷款利率按商品房销售有关规定执行。

第二十九条  配售主体应及时协助保障对象办理不动产转移（分户）登记。不动产登记机构应按规定在不动产权证书上附记：配售型保障性住房，不得设定除购房贷款抵押外的房屋抵押权，不得上市交易。

第三十条  配售活动结束后，配售主体应将配售结果等有关资料及时报县（市、区）住建部门存档。

第三十一条  项目配售结束后，如有剩余房源，配售主体应继续受理登记报名，面向已取得项目所在地保障性住房购买资格并经复核通过的对象配售，不再进行排序、名单公示和组织统一选房。

配售主体从启动商品房收购到完成保障性住房配售超过一年的，在对前期收购和配售方案评估的基础上，可调整为保障性租赁住房使用，按照项目所在地保障性租赁住房相关管理规定执行。

第五章  后续管理

第三十二条  配售主体负责保障性住房运营管理工作，受属地政府（管委会）委托开展保障性住房回购及再配售工作，并负责回购资金的筹集。

第三十三条  保障性住房实行封闭管理，通过房屋交易、不动产登记等信息系统进行限制，严禁以任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。

第三十四条  保障性住房因继承、离婚析产、夫妻财产约定、共有人减少等情况发生房屋不动产权转移的，房屋性质仍为保障性住房。

第三十五条  夫妻双方离异的，应按离婚协议或法院判决书办理不动产变更登记手续；退出一方可另行申请保障性住房。

第三十六条  购房人有下列情形之一的，所购保障性住房由运营机构回购：

（一）购房人因工作调动离开本市申请回购的；

（二）因人民法院强制执行应处置该套住房的；

（三）原购房人的继承人申请回购的；

（四）因婚姻、继承等原因造成一个家庭持有两套以上配售型保障性住房的，保留一套配售型保障性住房；

（五）其他符合条件的情形。

回购的保障性住房应当无法律纠纷，水、电、燃气等公共事业费用和物业服务费用已结清。

第三十七条  回购价格按照原购房价格减去房屋折旧费用，再加上依据申请回购时一年期定期银行存款利率及房屋持有年限计算的利息后确定。利息不计复利，房屋持有年限不足一年的不予计息。回购时，根据合同约定，购房人装修及对房屋添附成本等相关费用不计入回购价格。

房屋主体折旧按照住房使用年限50年（年折旧率2%）、房屋持有年限自交付时起至签订回购协议日期计算，不满一年按一年计算。

计算公式为：回购价格=原购房价格×［1-（房屋持有年限×2%）+（签订回购协议日期人民银行公布的一年定期存款基准利率×房屋持有年限）］

第三十八条  回购后房源仍作为保障性住房再配售，配售价格与该房屋回购价格一致。

第三十九条  配售主体应当按照国家规定、房屋买卖合同、住宅质量保证书约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。物业保修期满后，物业共有部分的维修、更新、改造费用，按相关规定使用专项维修资金。

第四十条  保障性住房项目应及时纳入街道和社区网格化管理，建立和完善居住社区管理机制。保障性住房购房人应当享受商品住房小区购房人同等基本公共服务。

第四十一条  购房人居住使用保障性住房不得有下列情形：

（一）擅自买卖、转让、赠与所购保障性住房；

（二）擅自改变保障性住房使用功能；

（三）设定除购房贷款抵押外的房屋抵押权；

（四）其他违法违规情形。

第四十二条  配售主体、县（市、区）住建部门应共同做好保障对象的申请、审核、轮候、退出（回购）以及其他档案信息，对保障对象实行一户一档动态管理。

第六章  监督管理

第四十三条  保障性住房的申请审核、配售运营等活动应当接受社会监督。公民、法人和其他组织有权对违反本办法的行为进行监督、投诉、举报，有关部门应当按照相关规定及时处理。

第四十四条  配售主体违反本办法规定，擅自向未经住建部门确定的有效购房人出售保障性住房的，由住建部门责令配售主体限期收回。

第四十五条  配售主体违反本办法规定，擅自提高保障性住房配售价格的，由市场监管部门依法进行处罚。

第四十六条  国家机关工作人员在保障性住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十七条  对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购保障性住房的个人，依据法律和有关规定追究责任；对出具虚假证明的，依法追究相关责任人（单位）的责任。

第四十八条  申请人取得选房资格后放弃选房、选房后不在规定时间内签订购房合同的，由县（市、区）住建部门取消其购买资格，两年内不得再次申请购买保障性住房。

第七章  附  则

第四十九条  市住建局根据经济社会发展、居民住房状况、保障性住房房源等情况变化，适时调整保障性住房的具体准入条件，报市人民政府批准后实施。

第五十条  针对保障性住房管理各具体环节，各县（市、区）人民政府、“三区”管委会可根据本办法，结合属地实际，制定相应的实施细则。

第五十一条  本办法自印发之日起施行，有效期2年。